主题：谈“房地产经纪人”
- 发表于2011-10-13
一、 诚信机制的建立是房地产经纪行业的立身之本
首先，房地产经纪人乃至整个行业的业务来源（包括生活来源和生存来源）来自于房地产权利人以及服务需求者的委托，这种委托的基础是信任。
没有了信任或者这种信任被打了折扣，将直接导致房地产权利人或者服务需求者的委托发生困难或障碍。而这种困难和障碍将直接构成对委托人需求的抑制进而成为社会经济发展的阻碍因素，直接影响到房地产经纪行业的发展和经纪人的切身利益。
信任不仅是一种感性的、情绪化的情感，更多的成份是理性的、符合逻辑的思维判断。
那么众多的房地产权利人及服务需求者凭什么信任房地产经纪人及其行业呢？
将这种委托的基础即信任作以分析，不难看出，产生委托愿望的信任，包括并不限于以下几点：
房地产经纪人具有专业优势
房地产经纪人享有信息优势和职业便利
更重要的是房地产经纪人有着特殊的权利能力和责任能力，这种权利能力和责任能力必须与委托人的需求相一致，与社会对房地产经纪人的要求相一致。
权利能力和责任能力是法律上的术语，但是确实能概括描述社会发展和社会分工对房地产经纪人的要求。
因此，房地产经纪行业诚信机制的建立，应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心。
二、 房地产经纪人责任能力的主要构成及法律地位
在社会活动中，每个社会活动的主体都要对社会其他主体承担责任，尤其在社会分工日益细化的今天和将来。社会活动的主体分为自然人、法人（或其他组织），换句话说就是人和以各种概念划分的人群。
社会主体向社会其他主体提供的服务不同而决定社会主体向社会承担责任的方式不同。
以房地产经纪人来说，向社会提供服务的主体是房地产经纪人和房地产经纪机构。而房地产经纪机构向社会提供服务的主要方式仍然是房地产经纪人的服务，主要是通过个人的服务来实现的，个人责任能力的差别直接影响和决定服务的质量。而有些行业则不一样，如工厂或银行，工厂和银行的产品质量和服务质量及责任能力在很大程度上取决于其资金能力和管理能力，相对程度上不会因工人或银行员工的责任能力来决定。
这就是现今知识型服务业区别于传统产业而产生的社会主体资格制度的由来。
不妨举例说明一下：会计师事务所、律师事务所等机构对人的知识和责任能力的要求，绝对不能等同于饭店、建筑公司、银行对员工的知识水平和责任能力的要求。这是社会分工的一种必然。
那么社会主体对社会承担哪些责任？怎样才能具备与社会需求相匹配的责任能力呢？从责任本身来说，主要分为法律责任和道德责任，两者又是相辅相成的。
从房地产经纪人相对于雇主地位的委托人来说，其道德责任在于：委托人信任你，你就从道义上应当对得起这份信任，从良心论的道德观念出发，以及对衣食父母的感恩情怀，受托人就应当对委托人委托的事当作自己的事来尽力尽心。而委托人这种信任的载体应当是特定的人，具体的指向就是具体经办委托事务的房地产经纪人。而不是房地产经纪人所在的机构，机构作为法律上的虚拟人（法人）只能是承担法律责任的主体。
房地产经纪人相对于委托人和社会公众来说，其法律责任按类别又分为民事责任，行政责任和刑事责任。
民事责任是房地产经纪人对委托人或其相对人负有合同约定义务责任和侵权损害赔偿义务责任。
行政责任是房地产经纪人对国家管理部门负有行为上（包括受托而为的行为）服从合法管理，遵守秩序的责任。
刑事责任是指房地产经纪人对社会负有不危害社会、不危害经济秩序的责任。
这些责任的承担，尤其是道德责任的承担，显然是房地产经纪人作为自然人便于承担而房地产经纪机构仅作为经济活动的主体难以全面承担的。
确定房地产经纪人的自然人独立的社会主体地位和资格有利于房地产经纪行业诚信机制的建立和完善，有利于社会公众将委托所基于的信任落在自然人这个实处。
赋予房地产经纪人独立的社会主体地位，使其在经济活动中、法律关系中成为具有独立地位的主体，是构建和落实行业诚信机制重要的一环，这是房地产经纪行业自身规律和特点决定的。这也是对自然人实行房地产经纪人执业资格制度的理论基础。
这个论点有利于澄清房地产经纪机构只是也只能是房地产经纪人存在的一种延伸，而不是房地产经纪人存在的基础这种客观规律，以及人们对这种规律的认识。从而走出计划经济时代在人们心目中留下的认识误区。而这种误区同样存在于律师行业和注册会计师等行业。这种认识误区直接影响管理层的判断，而成为制约行业发展的认识障碍。
我们可以看到，2004年8月28日国家工商总局修改公布的《经纪人管理办法》第二条明确“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织”承认了经纪人的自然人主体资格。这在观念上不能不说是一个进步。
三、 房地产经纪人的权利能力及法律授权
前文简述了房地产经纪人的责任能力和法律地位，责任就是义务，承担义务就要享有权利，没有不附加义务的权利，也没有不享有权利的义务。作为社会分工，房地产经纪人的权利同样来源于社会需求，这种权利的取得是建立在承担责任（即义务）基础上为其执业便利而区别于非房地产经纪人的来自社会、国家、行政管理部门、所在执业机构以及委托人的各种授权。而这些授权是房地产经纪人承担社责任完成社会分工任务进行执业的重要保障，如没有这些保障，房地产经纪人无法或难以承担其应当承担的社会责任而实现其社会赋予的功能。这些权利包括并不限于以下几点：
1、 房地产经纪人首先是人，不管是作为专业人员还是不作为专业人员，首先享有人权，基本人权的组成是人身权和与人身权相依存的自由权和财产权，这些基本权利不因成为房地产经纪人而受到任何限制或影响，这一点应当引起管理层的足够重视。
具体到房地产经纪人就具体体现在取得房地产经纪人资格的人有选择执业或放弃执业的自由，有选择全职执业和兼职执业的自由，有选择自行执业和加入经纪机构执业的自由，有在全国范围内自由选择和更换执业地点的自由。应当赋予房地产经纪人在不违反法定责任和道德责任前提下的自由职业者的地位和权利。
2、 有以房地产经纪人名义执业的权利
这是制度设计上赋予房地产经纪人具有专业能力而区别于普通民众或其他专业人员的资格。这种资格是房地产经纪人权利能力的一种外在表现，不能滥用，这是一种许可，而许可则是一种普遍禁止前提下的特别授权。换句话说，就是政府有责任禁止非房地产经纪人以房地产经纪人名义执业。如果没有普遍禁止的存在，那么许可将一文不值而不成为一种权利。以房地产经纪人名义执业是房地产经纪人对客户的一种带有职业责任能力的承诺，也是房地产经纪行业和管理层对社会的一种承诺，是一种与责任能力相匹配的权利，没有了这种权利，就没有了特定的责任能力。
3、 房地产经纪人有从事房地产经纪业务获取佣金、享受职业便利的权利。
获取佣金，不仅是房地产经纪人生活的来源，也是房地产经纪行业生存发展的来源，仅有成本的补偿是不够的，还应当有所积累，为行业的发展奠定经济基础，这些积累真正积累在行业内能用于行业发展是需要制度设计者认真考虑的问题之一，在此不再详述。关于享受职业便利的权利，是房地产经纪人在为委托人从事委托事务时为区别于非房地产经纪人而享有的来自各方面的特别授权（以承担特定义务为基础），如房地产档案材料的利用权，社会房地产信息系统的直接进入权等。而这种职业便利的权利能力又是责任能力的重要保障，是其职业特征的表面显示。
首先，房地产经纪人乃至整个行业的业务来源（包括生活来源和生存来源）来自于房地产权利人以及服务需求者的委托，这种委托的基础是信任。
没有了信任或者这种信任被打了折扣，将直接导致房地产权利人或者服务需求者的委托发生困难或障碍。而这种困难和障碍将直接构成对委托人需求的抑制进而成为社会经济发展的阻碍因素，直接影响到房地产经纪行业的发展和经纪人的切身利益。
信任不仅是一种感性的、情绪化的情感，更多的成份是理性的、符合逻辑的思维判断。
那么众多的房地产权利人及服务需求者凭什么信任房地产经纪人及其行业呢？
将这种委托的基础即信任作以分析，不难看出，产生委托愿望的信任，包括并不限于以下几点：
房地产经纪人具有专业优势
房地产经纪人享有信息优势和职业便利
更重要的是房地产经纪人有着特殊的权利能力和责任能力，这种权利能力和责任能力必须与委托人的需求相一致，与社会对房地产经纪人的要求相一致。
权利能力和责任能力是法律上的术语，但是确实能概括描述社会发展和社会分工对房地产经纪人的要求。
因此，房地产经纪行业诚信机制的建立，应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心。
二、 房地产经纪人责任能力的主要构成及法律地位
在社会活动中，每个社会活动的主体都要对社会其他主体承担责任，尤其在社会分工日益细化的今天和将来。社会活动的主体分为自然人、法人（或其他组织），换句话说就是人和以各种概念划分的人群。
社会主体向社会其他主体提供的服务不同而决定社会主体向社会承担责任的方式不同。
以房地产经纪人来说，向社会提供服务的主体是房地产经纪人和房地产经纪机构。而房地产经纪机构向社会提供服务的主要方式仍然是房地产经纪人的服务，主要是通过个人的服务来实现的，个人责任能力的差别直接影响和决定服务的质量。而有些行业则不一样，如工厂或银行，工厂和银行的产品质量和服务质量及责任能力在很大程度上取决于其资金能力和管理能力，相对程度上不会因工人或银行员工的责任能力来决定。
这就是现今知识型服务业区别于传统产业而产生的社会主体资格制度的由来。
不妨举例说明一下：会计师事务所、律师事务所等机构对人的知识和责任能力的要求，绝对不能等同于饭店、建筑公司、银行对员工的知识水平和责任能力的要求。这是社会分工的一种必然。
那么社会主体对社会承担哪些责任？怎样才能具备与社会需求相匹配的责任能力呢？从责任本身来说，主要分为法律责任和道德责任，两者又是相辅相成的。
从房地产经纪人相对于雇主地位的委托人来说，其道德责任在于：委托人信任你，你就从道义上应当对得起这份信任，从良心论的道德观念出发，以及对衣食父母的感恩情怀，受托人就应当对委托人委托的事当作自己的事来尽力尽心。而委托人这种信任的载体应当是特定的人，具体的指向就是具体经办委托事务的房地产经纪人。而不是房地产经纪人所在的机构，机构作为法律上的虚拟人（法人）只能是承担法律责任的主体。
房地产经纪人相对于委托人和社会公众来说，其法律责任按类别又分为民事责任，行政责任和刑事责任。
民事责任是房地产经纪人对委托人或其相对人负有合同约定义务责任和侵权损害赔偿义务责任。
行政责任是房地产经纪人对国家管理部门负有行为上（包括受托而为的行为）服从合法管理，遵守秩序的责任。
刑事责任是指房地产经纪人对社会负有不危害社会、不危害经济秩序的责任。
这些责任的承担，尤其是道德责任的承担，显然是房地产经纪人作为自然人便于承担而房地产经纪机构仅作为经济活动的主体难以全面承担的。
确定房地产经纪人的自然人独立的社会主体地位和资格有利于房地产经纪行业诚信机制的建立和完善，有利于社会公众将委托所基于的信任落在自然人这个实处。
赋予房地产经纪人独立的社会主体地位，使其在经济活动中、法律关系中成为具有独立地位的主体，是构建和落实行业诚信机制重要的一环，这是房地产经纪行业自身规律和特点决定的。这也是对自然人实行房地产经纪人执业资格制度的理论基础。
这个论点有利于澄清房地产经纪机构只是也只能是房地产经纪人存在的一种延伸，而不是房地产经纪人存在的基础这种客观规律，以及人们对这种规律的认识。从而走出计划经济时代在人们心目中留下的认识误区。而这种误区同样存在于律师行业和注册会计师等行业。这种认识误区直接影响管理层的判断，而成为制约行业发展的认识障碍。
我们可以看到，2004年8月28日国家工商总局修改公布的《经纪人管理办法》第二条明确“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织”承认了经纪人的自然人主体资格。这在观念上不能不说是一个进步。
三、 房地产经纪人的权利能力及法律授权
前文简述了房地产经纪人的责任能力和法律地位，责任就是义务，承担义务就要享有权利，没有不附加义务的权利，也没有不享有权利的义务。作为社会分工，房地产经纪人的权利同样来源于社会需求，这种权利的取得是建立在承担责任（即义务）基础上为其执业便利而区别于非房地产经纪人的来自社会、国家、行政管理部门、所在执业机构以及委托人的各种授权。而这些授权是房地产经纪人承担社责任完成社会分工任务进行执业的重要保障，如没有这些保障，房地产经纪人无法或难以承担其应当承担的社会责任而实现其社会赋予的功能。这些权利包括并不限于以下几点：
1、 房地产经纪人首先是人，不管是作为专业人员还是不作为专业人员，首先享有人权，基本人权的组成是人身权和与人身权相依存的自由权和财产权，这些基本权利不因成为房地产经纪人而受到任何限制或影响，这一点应当引起管理层的足够重视。
具体到房地产经纪人就具体体现在取得房地产经纪人资格的人有选择执业或放弃执业的自由，有选择全职执业和兼职执业的自由，有选择自行执业和加入经纪机构执业的自由，有在全国范围内自由选择和更换执业地点的自由。应当赋予房地产经纪人在不违反法定责任和道德责任前提下的自由职业者的地位和权利。
2、 有以房地产经纪人名义执业的权利
这是制度设计上赋予房地产经纪人具有专业能力而区别于普通民众或其他专业人员的资格。这种资格是房地产经纪人权利能力的一种外在表现，不能滥用，这是一种许可，而许可则是一种普遍禁止前提下的特别授权。换句话说，就是政府有责任禁止非房地产经纪人以房地产经纪人名义执业。如果没有普遍禁止的存在，那么许可将一文不值而不成为一种权利。以房地产经纪人名义执业是房地产经纪人对客户的一种带有职业责任能力的承诺，也是房地产经纪行业和管理层对社会的一种承诺，是一种与责任能力相匹配的权利，没有了这种权利，就没有了特定的责任能力。
3、 房地产经纪人有从事房地产经纪业务获取佣金、享受职业便利的权利。
获取佣金，不仅是房地产经纪人生活的来源，也是房地产经纪行业生存发展的来源，仅有成本的补偿是不够的，还应当有所积累，为行业的发展奠定经济基础，这些积累真正积累在行业内能用于行业发展是需要制度设计者认真考虑的问题之一，在此不再详述。关于享受职业便利的权利，是房地产经纪人在为委托人从事委托事务时为区别于非房地产经纪人而享有的来自各方面的特别授权（以承担特定义务为基础），如房地产档案材料的利用权，社会房地产信息系统的直接进入权等。而这种职业便利的权利能力又是责任能力的重要保障，是其职业特征的表面显示。
- 发表于2011-10-13
结束语
不动产作为人类财富的重要积累，作为每个公民家庭重要财产，作为市场中重要交易的标的物对人类的生活影响是重大的。而不动产的交易又是实现不动产功能和效益的重要途径。改革开放以来，城镇居民绝大多数家庭拥有了自己的住宅，在生产领域基础设施的建设、生产和扩大再生产都离不开不动产的生产、交易和使用。在我国确定发展市场经济的发展方向后，城市化的发展进程将在本世纪前半叶进入高速发展阶段。而从社会形态来看，经济基础和上层建筑的变化也是突飞猛进。房地产经纪人以房地产这个不动产交易为主要工作对象，面临不断增长的社会需求如何正确认识和担当这个社会重任确实是一个重要的问题。
笔者作为一名执业律师，作为一名有志于成为建筑与房地产专业律师的法律服务者，注重和研究房地产经纪人面临的社会责任和历史使命。笔者参加并通过第一次全国房地产经纪人执业资格考试，之后面对种种与房地产经纪人相关的不动产交易纠纷案例一直对这个行业冷眼旁观和重新审视。本文只是将自己的看法和感受以及期望作认识上的归纳，由于站的角度和自身执业经历的不同，观点难免有失偏颇和遗漏，难免与业内人士观点相左，欢迎探讨和交流。
总而言之，面对社会发展的要求，房地产经纪行业的发展必然从自发进入自觉规范阶段，十三届人大已将《物权法》、《不动产登记法》列入本届人大的立法规划，房地产经纪行业的素质和服务水平从深度到广度已直接影响到社会公众的利益和需求，行业如何面对社会发展的要求带来的机遇和挑战，不仅是管理层考虑的决心问题，也是行业应当深思的问题，更是从业人员直面的现实问题。这个行业规范的深度和强度，直接影响现有行业的从业人员的既得利益，现实将是残酷的，人们将体会到市场是无情的。随着市场体制的完善，房地产经纪行业的发展空间将是空前的，所面临的挑战也是空前的，让有志于从事不动产交易服务的人们和已经在从事这种服务的人们共同来面对这种挑战吧。
不动产作为人类财富的重要积累，作为每个公民家庭重要财产，作为市场中重要交易的标的物对人类的生活影响是重大的。而不动产的交易又是实现不动产功能和效益的重要途径。改革开放以来，城镇居民绝大多数家庭拥有了自己的住宅，在生产领域基础设施的建设、生产和扩大再生产都离不开不动产的生产、交易和使用。在我国确定发展市场经济的发展方向后，城市化的发展进程将在本世纪前半叶进入高速发展阶段。而从社会形态来看，经济基础和上层建筑的变化也是突飞猛进。房地产经纪人以房地产这个不动产交易为主要工作对象，面临不断增长的社会需求如何正确认识和担当这个社会重任确实是一个重要的问题。
笔者作为一名执业律师，作为一名有志于成为建筑与房地产专业律师的法律服务者，注重和研究房地产经纪人面临的社会责任和历史使命。笔者参加并通过第一次全国房地产经纪人执业资格考试，之后面对种种与房地产经纪人相关的不动产交易纠纷案例一直对这个行业冷眼旁观和重新审视。本文只是将自己的看法和感受以及期望作认识上的归纳，由于站的角度和自身执业经历的不同，观点难免有失偏颇和遗漏，难免与业内人士观点相左，欢迎探讨和交流。
总而言之，面对社会发展的要求，房地产经纪行业的发展必然从自发进入自觉规范阶段，十三届人大已将《物权法》、《不动产登记法》列入本届人大的立法规划，房地产经纪行业的素质和服务水平从深度到广度已直接影响到社会公众的利益和需求，行业如何面对社会发展的要求带来的机遇和挑战，不仅是管理层考虑的决心问题，也是行业应当深思的问题，更是从业人员直面的现实问题。这个行业规范的深度和强度，直接影响现有行业的从业人员的既得利益，现实将是残酷的，人们将体会到市场是无情的。随着市场体制的完善，房地产经纪行业的发展空间将是空前的，所面临的挑战也是空前的，让有志于从事不动产交易服务的人们和已经在从事这种服务的人们共同来面对这种挑战吧。
- 发表于2011-10-13
- 发表于2011-10-13
房地产经纪行业是知识密集型服务业，房地产经纪人是以社会公众的信任为生存依托的知识型服务人群。
房地产经纪行业诚信机制的建立，应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心。
房地产经纪人在社会从计划经济向市场经济的转型中应当确定其作为自然人属性的独立的社会主体地位。
房地产经纪人存在的价值是以降低全社会房地产交易和管理成本为其价值体现。
房地产经纪机构只是也只能是房地产经纪人存在的一种延伸，而不是房地产经纪人存在的基础
资格是房地产经纪人权利能力的一种外在表现不能滥用，这是一种许可，而许可则是一种普遍禁止前提下的特别授权
不能说“羞与骗子为伍”不是一项客观存在的因素
将从业经历作为从业资格考试的条件自相矛盾且不科学，一边规定不取得资质不能从业，一边规定不曾从业不能参加考试取得资格。
将房地产经纪人协理作为房地产经纪人制度的组成部分，容易造成准入标准的混淆和泛化，容易造成社会公众的误认和误解
对人员基本素质的要求不是目的，只是对人的行为进行要求的一种手段，只是为降低规范经纪人行为的管理成本而采取的一种手段
提高责任能力要与提高行业素质紧密相连，提高行业素质是一个综合的系统工程，绝非一、两种简单粗暴的行政命令就可以解决。
执业便利权，是管理部门及委托人为实现管理目的和委托目的依法律法规规章给予房地产经纪人以区别于非房地产经纪人而行使的便利于工作的条件授权
从目前房地产经纪行业企业林立，大量不符条件的人员充斥市场的情况来看，难以适用《行政许可法》第十三条可以不设行政许可的几种法定方式能够予以规范
对房地产经纪行业实施严格的行政许可是必需的，也是不可替代的必要措施，是行政管理部门不可推卸的法律责任，也是依法规范房地产经纪行业的必要手段而不可偏废。
严格行政许可也包含了对以往不当行政许可的纠正，包括严格适用《行政许可法》第十五条第二款对行政许可法实施前个别地方所授予的“房地产经纪人资格”明确予以否定，而不应持暧昧态度和姑息
行业协会的正确定位和正常服务功能的发挥是实现和提高房地产经纪人责任能力和权利能力的重要保障
房地产经纪行业的发展空间将是空前的，所面临的挑战也是空前的
经纪人是市场经济的产物，是知识型服务业中不可缺少的一支队伍。尤其是房地产经纪人更是知识密集型服务业中一支重要的生力军。房地产经纪人队伍的建设已成为建设维护市场经济秩序长效机制的一个不可缺少的组成部分。
由于历史及环境的原因，在中国“经纪人较低的社会地位，较差的口碑形象，造成行业吸引和保留高素质的从业人员比较困难。而人才的匮乏又制约了行业整体服务水平的提高，较低的服务水准又难以改变社会舆论和公众形象，从而导致一定程度上的恶性循环。” ①这与发达国家的房地产经纪人形成较为明显的差异，与改革开放以来巨大的社会需求形成较大的反差。
进入新世纪后，面临巨大的社会服务需求和市场经济秩序长效维护机制建立的形势需要，人事部和建设部着手进行房地产经纪人的队伍建设。自2002年首次全国房地产经纪人考试至今已经举行了三次，通过考试和认定取得全国房地产经纪人资格的人员在全国仅有19908人，而在这些取得资格的人员中，真正注册并投身于这个行业的中的不足万人，队伍建设尚显得任重而道远。
面对中国社会经济控制在不断减化，观念控制在不断弱化，权威控制在不断分化的社会转型现实，面对中国社会正从意志本位向规律本位过渡，管理本位向权利本位过渡，完全国家意志向权利主体意思自治过渡，人治观念向法治思维过渡的社会变革现实②。对于房地产经纪行业的规范和发展，我们不能不产生不得不进行新的思考。